Como o ImobValor processa dados oficiais e estima valores de imóveis. Conteúdo técnico para profissionais e pesquisadores que precisam auditar nossas escolhas.
Fonte dos dados
Usamos dados públicos da Secretaria de Finanças de Fortaleza (SEFIN), cruzados com o cadastro IPTU oficial. Cada transação ITBI registrada vira uma linha em nossa base — isso significa que trabalhamos com preços efetivamente registrados em cartório, e não com preços anunciados em portais.
A base ITBI não distingue se uma transação foi venda livre, permuta, incorporação, partilha amigável ou outro ato jurídico. Para reduzir o ruído, aplicamos saneamento estatístico (próxima seção).
Saneamento estatístico
Antes de calcular qualquer agregado, removemos transações com perfil de preço incompatível com mercado:
- IQR (Intervalo Interquartil) em log(R$/m²) por cohort — transações cujo valor por m² ficar fora de 1,5× o IQR do bairro+tipo são consideradas atípicas.
- Saneamento populacional — para cada cohort (bairro × tipo × ano), recalculamos os limites depois da primeira rodada para capturar amostras claramente fora da distribuição.
- Quality flags — registros sem área edificada válida, com preço zero, ou flagados como não-mercado são excluídos dos agregados públicos.
Estimativa de valor (AVM)
Para a Análise de Imóvel, usamos um AVM (Automated Valuation Model) baseado em k-vizinhos mais próximos:
- Buscamos os 20 imóveis mais similares no raio espacial via PostGIS.
- Filtramos por padrão construtivo, área edificada, pavimentos, idade.
- Aplicamos Ross-Heidecke para ajuste de depreciação por idade.
- Calculamos mediana ponderada por distância (IDW) em log-space.
- Geramos uma banda de confiança 80% calibrada empiricamente.
Validação MAPE = 13,79% em hold-out de 200 transações premium beachfront (mediana de erro absoluto = 9,10%, dentro do alvo NBR ≤10%).
Grau de fundamentação NBR 14.653-2
Cada Análise de Imóvel exibe um grau de fundamentação e precisão conforme a norma ABNT NBR 14.653-2:2011. Os graus variam de I a III, refletindo:
- Fundamentação: número de comparáveis usados, similaridade.
- Precisão: amplitude do intervalo de confiança.
Importante: nossa Análise é um documento informativo de apoio à decisão. Não substitui parecer técnico formal de profissional habilitado (Laudo NBR 14.653 com ART/RRT, emitido por engenheiro ou arquiteto credenciado CREA/CAU).
Ajuste à inflação
Os gráficos de comparação histórica usam dados oficiais:
- IPCA — Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), agregado 7060.
- IGP-M — Banco Central do Brasil (BCB), Sistema Gerenciador de Séries Temporais (SGS) série 189.
O índice acumulado é calculado por encadeamento multiplicativo mês a mês. Valores históricos podem ser reajustados a qualquer período base via fator cumulIndex[base] / cumulIndex[t].
Zonas do Plano Diretor (LUOS)
Fortaleza é dividida em zonas pela Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS, Plano Diretor 2024) — famílias como ZO, ZOP, ZOC, ZOM, ZEDUS e zonas especiais de proteção. Cada zona define os parâmetros que determinam quanto um terreno pode construir:
- Índice de aproveitamento (básico, máximo e mínimo) — área construível como múltiplo da área do terreno.
- Taxa de ocupação e de permeabilidade, altura máxima e recuos padrão.
- Base da outorga onerosa (OOAU) — construir acima do índice básico paga outorga, calculada com a tabela VM2 (valor de referência do m²) publicada pela SEINF por zona e classificação de via.
Mantemos os parâmetros vigentes versionados (com base legal e data de vigência) e validamos o motor de outorga contra casos oficiais publicados. Para aplicar a um terreno específico — identificação automática da zona, potencial construtivo e outorga — use o estudo de terreno na plataforma; a página de cada lote também informa o zoneamento incidente.
Razão entre preço registrado e valor venal (IPTU)
Comparamos, por bairro, a mediana da base de cálculo do ITBI (transações com perfil de mercado) com a mediana do valor venal usado no IPTU. Uma razão alta indica que os preços registrados em cartório estão bem acima da base fiscal — o que costuma refletir plantas de valores revisadas com defasagem, não que o IPTU esteja "errado" (a base venal é definida por lei municipal).
- Só publicamos a razão de bairros com pelo menos 50 pares ITBI×IPTU — abaixo disso a mediana não tem significância.
- A base pública não identifica o tipo jurídico da operação (venda, permuta, incorporação); o saneamento estatístico reduz, mas não elimina, esse ruído.
- O indicador é exploratório e agregado; no mapa, a camada por lote fica cinza quando a amostra local é insuficiente.
Limitações conhecidas
- A base ITBI não identifica o tipo jurídico da operação. Mesmo após saneamento, alguma fração de transações não-mercantis pode sobreviver — o intervalo de confiança 80% deve cobrir esse ruído.
- Cobertura geográfica: apenas Fortaleza/CE no momento. Outras cidades exigem cadastros oficiais equivalentes.
- Os anúncios capturados por scraping são amostra de mercado, não exaustivos. Portais podem bloquear acesso periodicamente.
- A estimativa é informativa. Para uso em processo judicial, financiamento, peritagem ou outros fins formais, contrate um avaliador credenciado CREA/CAU.
Atualização e versionamento
SEFIN publica dados ITBI/IPTU em ciclos trimestrais. Nossa base é atualizada a cada novo dump (cron diário verifica). Os índices IPCA/IGP-M são atualizados mensalmente (dia 12, após divulgação oficial).
Documentação técnica completa e código-fonte: a publicar quando o acesso fundador evoluir para produto aberto.
Fonte: SEFIN-Fortaleza (ITBI + IPTU), IBGE (IPCA), BCB (IGP-M).
Próximo passo
Teste a metodologia em uma avaliação real ou confira os agregados no mapa público.