Metodologia

Fonte dos dados

Usamos dados públicos da Secretaria de Finanças de Fortaleza (SEFIN), cruzados com o cadastro IPTU oficial. Cada transação ITBI registrada vira uma linha em nossa base — isso significa que trabalhamos com preços efetivamente registrados em cartório, e não com preços anunciados em portais.

A base ITBI não distingue se uma transação foi venda livre, permuta, incorporação, partilha amigável ou outro ato jurídico. Para reduzir o ruído, aplicamos saneamento estatístico (próxima seção).

Saneamento estatístico

Antes de calcular qualquer agregado, removemos transações com perfil de preço incompatível com mercado:

• IQR (Intervalo Interquartil) em log(R$/m²) por cohort — transações cujo valor por m² ficar fora de 1,5× o IQR do bairro+tipo são consideradas atípicas.
• Saneamento populacional — para cada cohort (bairro × tipo × ano), recalculamos os limites depois da primeira rodada para capturar amostras claramente fora da distribuição.
• Quality flags — registros sem área edificada válida, com preço zero, ou flagados como não-mercado são excluídos dos agregados públicos.

Estimativa de valor (AVM)

Para a Análise de Imóvel, usamos um AVM (Automated Valuation Model) baseado em k-vizinhos mais próximos:

1. Buscamos os 20 imóveis mais similares no raio espacial via PostGIS.
2. Filtramos por padrão construtivo, área edificada, pavimentos, idade.
3. Aplicamos Ross-Heidecke para ajuste de depreciação por idade.
4. Calculamos mediana ponderada por distância (IDW) em log-space.
5. Geramos uma banda de confiança 80% calibrada empiricamente.

Validação MAPE = 13,79% em hold-out de 200 transações premium beachfront (mediana de erro absoluto = 9,10%, dentro do alvo NBR ≤10%).

Grau de fundamentação NBR 14.653-2

Cada Análise de Imóvel exibe um grau de fundamentação e precisão conforme a norma ABNT NBR 14.653-2:2011. Os graus variam de I a III, refletindo:

• Fundamentação: número de comparáveis usados, similaridade.
• Precisão: amplitude do intervalo de confiança.

Importante: nossa Análise é um documento informativo de apoio à decisão. Não substitui parecer técnico formal de profissional habilitado (Laudo NBR 14.653 com ART/RRT, emitido por engenheiro ou arquiteto credenciado CREA/CAU).

Ajuste à inflação

Os gráficos de comparação histórica usam dados oficiais:

• IPCA — Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), agregado 7060.
• IGP-M — Banco Central do Brasil (BCB), Sistema Gerenciador de Séries Temporais (SGS) série 189.

O índice acumulado é calculado por encadeamento multiplicativo mês a mês. Valores históricos podem ser reajustados a qualquer período base via fator cumulIndex[base] / cumulIndex[t].

Limitações conhecidas

• A base ITBI não identifica o tipo jurídico da operação. Mesmo após saneamento, alguma fração de transações não-mercantis pode sobreviver — o intervalo de confiança 80% deve cobrir esse ruído.
• Cobertura geográfica: apenas Fortaleza/CE no momento. Outras cidades exigem cadastros oficiais equivalentes.
• Os anúncios capturados por scraping são amostra de mercado, não exaustivos. Portais podem bloquear acesso periodicamente.
• A estimativa é informativa. Para uso em processo judicial, financiamento, peritagem ou outros fins formais, contrate um avaliador credenciado CREA/CAU.

Atualização e versionamento

SEFIN publica dados ITBI/IPTU em ciclos trimestrais. Nossa base é atualizada a cada novo dump (cron diário verifica). Os índices IPCA/IGP-M são atualizados mensalmente (dia 12, após divulgação oficial).

Documentação técnica completa e código-fonte: a publicar quando o acesso fundador evoluir para produto aberto.