Pra incorporador e mesa de terrenos
Mesa de terrenos para decidir viabilidade em Fortaleza
Separe lotes que merecem estudo de massa, VGV ou descarte cruzando potencial urbano, OOAU, processos no entorno, absorção e comparáveis de mercado antes de negociar o terreno.
Acesso fundador - Fortaleza/CE - LUOS, VM2, OOAU, processos urbanos, ITBI e memorando preliminar para comitê.
Cada terreno ruim custa estudo, tempo e margem
Um lote aparentemente barato pode morrer no zoneamento, na outorga, na absorção ou no preço máximo que o VGV sustenta.
Calcular regra urbana isolada ajuda, mas não decide sozinho se o terreno deve ir para proposta, permuta, estudo de massa ou descarte.
O ImobValor transforma regra urbana e dados de mercado em uma mesa recorrente de terrenos: triagem, VGV, risco e próxima decisão.
O que a gente faz pelo incorporador
- Triagem urbana antes do estudo de massa
Filtre área, zona, IA, área construível, baixa edificação, potencial de remembramento e restrições antes de gastar equipe técnica no lote errado.
- OOAU, processos e risco regulatório
Use LUOS, VM2 vigente, cálculo OOAU e processos urbanos no entorno para medir custo de outorga, concorrência protocolada e risco regulatório.
- VGV e memorando para comitê
Transforme potencial urbano, mix, comparáveis, absorção, margem e preço máximo do terreno em memorando preliminar para comitê, negociação ou descarte.
Em 3 passos
- 1Rode a triagem de lotes
Defina bairros, área mínima, IA, potencial construtivo, baixa edificação e sinais urbanos para gerar uma shortlist defensável.
- 2Simule VGV e risco
Escolha mix, unidades, área privativa, preço de terreno e premissas para estimar VGV, margem, absorção e custo de outorga.
- 3Leve a decisão para a mesa
Salve o memorando com etapa, premissas, critério de descarte e decisão de mesa para revisitar quando preço, regra ou concorrência mudar.
Limites da viabilidade
- VM2 muda com revisão das plantas de valor da SEFIN. Atualizamos a cada novo dump oficial, mas projetos longos podem cruzar revisão — sempre cheque a versão da tabela usada na simulação.
- Outorga ambiental, recuos especiais por APA, exigências de Habite-se: a plataforma sinaliza, mas a checagem final fica com o arquiteto ou engenheiro responsável pelo projeto.
- Não somos despachante SEINF. Calculamos OOAU e mostramos parâmetros; quem protocola e responde por exigências é você.
Pra você se
- ✓Avalia terrenos com frequência e precisa priorizar estudo de massa
- ✓Quer negociar preço de terreno com base em VGV, outorga e absorção
- ✓Precisa explicar risco urbano e potencial para sócio, comitê ou diretoria
- ✓Atua em Fortaleza e acompanha OOAU, LUOS, processos e concorrência local
Não é pra você se
- —Procura projeto arquitetônico, aprovação ou despachante SEINF; o ImobValor entrega triagem e viabilidade preliminar.
- —Compra terreno sem validar regra urbana, absorção e preço máximo
- —Faz uma incorporação isolada e precisa de consultoria dedicada
- —Atua fora de Fortaleza/CE
Perguntas que incorporador costuma fazer
Como funciona a tabela VM2?
VM2 é o Valor Venal por m² publicado pela Prefeitura para cada zona × via, usado como base do cálculo da Outorga Onerosa de Alteração de Uso (OOAU). A SEINF publica a tabela anualmente; a gente carrega a versão vigente e mantém o histórico das anteriores pra auditoria.
Vocês têm o Plano Diretor inteiro?
Carregamos os parâmetros relevantes pra OOAU e potencial construtivo (IA, TO, altura máxima, recuos por face, gabarito base por zona). O texto integral do Plano Diretor e da LUOS continua no site da Prefeitura — não substituímos a leitura jurídica do plano.
E os processos em andamento na SEINF?
Crawler diário dos processos urbanísticos publicados. Mostramos número, fase, área, potencial declarado e localização. Você pega a temperatura do entorno antes de comprar — quantos lançamentos estão protocolados num raio de 500m, qual o gabarito médio sendo pedido.
O motor de OOAU vai bater no centavo com o que a SEINF cobra?
Validamos contra 4 processos SEINF reais cobrindo a faixa de R$ 34 mil até R$ 39 milhões. Tolerância R$ 100 ou 0,01% — o que vier fora disso é bug nosso e a gente quer saber. Reporte pra [email protected].
Posso exportar a simulação em PDF?
Export em PDF da simulação está no roadmap pós-paywall (agosto/2026). Hoje você compartilha por link público ou copia a parametrização pra sua memória de cálculo interna.
Como entro?
Acesso fundador gratuito. /app/terreno pede cadastro rápido por email. Para volume maior, mande email para [email protected] com seu CNPJ; vamos liberando acesso prioritário por perfil de uso.
Decida qual terreno merece estudo antes de gastar equipe
Mesa de terrenos com regra urbana, outorga, VGV, absorção e memorando preliminar para decidir avanço, negociação ou descarte.
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Novas triagens, processos urbanos, melhorias de VGV e agenda de pricing pós-paywall. Sem spam.
Sem spam. Cancele quando quiser respondendo "remover".
Triagens usam Plano Diretor, LUOS, VM2, OOAU, processos urbanos publicados, ITBI, comparáveis, absorção e premissas declaradas. Use como viabilidade preliminar; confirme jurídico, projeto, restrições e protocolo oficial. Detalhes técnicos em /metodologia.