Sobre o ImobValor
Avaliação imobiliária baseada em valores registrados no ITBI e cadastro IPTU, não em anúncios.
A diferença
A maioria dos comparadores de preço imobiliário usa preços de anúncio — valor pedido em portais como ZAP, ImovelWeb, etc. Mas valor de anúncio é negociável e geralmente 5–15% acima do que o vendedor aceita.
O ImobValor usa valor registrado/base de cálculo ITBI: registros públicos da SEFIN-Fortaleza associados a imóveis e cartografias. A base pública não informa se a operação foi venda, permuta, incorporação, partilha ou outro ato jurídico.
Como funciona
Para o público (gratuito): mapa interativo em /mapa, estatísticas por bairro em /bairro/[slug] e visão da cidade em /cidade/fortaleza-ce. Sem cadastro.
Para corretores: avalie qualquer imóvel pelas suas características (área, padrão construtivo, localização) e receba uma estimativa em segundos com banda de confiança calibrada e os comparáveis usados.
Metodologia (resumo)
- Algoritmo KNN espacial com filtros de padrão e área (±20%) num raio de 1.200m, expandindo para 2.000m se preciso.
- IQR sobre log(R$/m²) descarta outliers, mediana ponderada por distância (IDW) projeta o valor do imóvel-alvo.
- Banda de confiança 80% calibrada empiricamente; banda P25–P75 NBR também é exibida na Análise de Imóvel.
- Saneamento populacional por cohort PM² remove transações fora da faixa típica de cada perfil (bairro × padrão × área).
- Validação: MAPE 8,8% em 200 holdouts aleatórios da própria base SEFIN (residencial Fortaleza, transações ITBI 2022–2025).
Limitações honestas
- A base pública de ITBI não identifica o tipo jurídico da operação. Quando mostramos "terreno", "incorporação" ou "flipping", tratamos isso como sinal inferido, nunca como confirmação documental.
- Imóveis com perfil pouco comum no bairro (luxo extremo, terrenos irregulares, comércios atípicos) podem ter estimativa menos precisa.
- A estimativa não substitui parecer técnico formal de profissional habilitado — para processos judiciais, financiamento, peritagem ou outros fins formais, contrate engenheiro ou arquiteto credenciado CREA/CAU (Laudo NBR 14.653).
- Cobertura atual: Fortaleza/CE. Outras cidades em planejamento.
Contato
Imprensa, parcerias, dúvidas: [email protected]
LGPD/privacidade: [email protected]
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