ImobValor

RUA BRAZ DE FRANCESCO 499.0

PRESIDENTE KENNEDY · Apartamento · Residencial · Lote com 187 unidades

Esta página é o LOTE inteiro e reúne as 187 unidades registradas nele — não uma unidade específica. As unidades têm áreas bem diferentes entre si, então os números do lote não representam uma unidade típica.

Código do lote 26-229-338

Fechamentos confirmados até jan/2026 · anúncios atualizados diariamente · metodologia

Leitura ImobValor

Faixa das transações neste lote

R$ 305.800 – R$ 389.200

Mediana da base de cálculo do ITBI das 18 transações de 2022–2026 registradas neste lote, com margem. Valor fiscal declarado à SEFIN — não é preço anunciado nem oferta. Cada transação é de UMA unidade: a faixa não é o valor do prédio inteiro nem a avaliação de uma unidade específica.

Amostra ampla

18 transações deste lote sustentam a faixa. Como o lote reúne várias unidades, a faixa descreve o conjunto, não uma unidade específica. É uma leitura de amostra, não grau de fundamentação NBR 14.653-2.

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Base da unidade

Plantas e áreas privativas

Evidência insuficiente
8 plantas identificadas

Estimativa sobre o IPTU. Conversão da área cadastral do IPTU, descontando vagas quando conhecidas.

Plantas identificadas

  • 78,7 m² privativos167 unidades · 89% do cadastroBase cadastral: 135 m²
  • 24,3 m² privativos7 unidades · 4% do cadastroBase cadastral: 38 m²
  • 28,2 m² privativos3 unidades · 2% do cadastroBase cadastral: 44 m²
  • 40,3 m² privativos3 unidades · 2% do cadastroBase cadastral: 63 m²
  • 58,7 m² privativos3 unidades · 2% do cadastroBase cadastral: 103,7 m²
  • 78,7 m² privativos2 unidades · 1% do cadastroBase cadastral: 134,9 m²
  • 44,8 m² privativos1 unidade · 1% do cadastroBase cadastral: 70 m²
  • 48,6 m² privativos1 unidade · 1% do cadastroBase cadastral: 76 m²

Listing iptu plan conflict

O IPTU contém grupos relevantes de unidades com áreas diferentes; uma área única seria enganosa.

Trilha de evidência

Área cadastral
134,8 m² · IPTU
18 inscrições no ITBI
Área declarada
Sem anúncio elegível
1 anúncio · 1 portal
Vagas consideradas
1
Valor típico do IPTU
Conversão
k 0,64
Alto nivel 2

Alerta de preço

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Histórico

Histórico deste lote

Transações de ITBI registradas na SEFIN e movimentos dos anúncios, do mais recente ao mais antigo. Reúne todas as unidades do lote — cada linha é uma transação, não necessariamente da mesma unidade.

Base
Lote com 187 unidades. O valor de cada transação é a base de cálculo do ITBI declarada à SEFIN — valor fiscal, não prova do preço negociado. O R$/m² usa a área EDIFICADA declarada no ITBI, não a área privativa da unidade.
Amostra e período
19 transações de ITBI no lote · entre 2022–2026 · 18 dentro da leitura de mercado.
Fonte
ITBI e cadastro IPTU da SEFIN Fortaleza (dados públicos); anúncios coletados dos portais.
Limites
19 registros sem mês publicado — aparecem como "exercício {ano}", sem data exata; o histórico soma todas as unidades do lote, que podem ter tamanhos e padrões distintos; a saída de um anúncio do portal não confirma venda.
18 valores de transação ocultos. Crie a conta para ver a base de cálculo do ITBI declarada em cada transação deste lote. Criar conta grátis →

Cadastro

Unidades no cadastro

187 unidades registradas no cadastro deste lote.

8 grupos · 187 de 187 unidades
InscriçãoEndereçoTipologiaPadrãoÁrea edif.Valor venalVagas
—
AVENIDA BEZERRA DE MENEZES
nº 2502.0
LojaAlto nivel 276 m²
total 23.954 m²
R$ 75.961
terr. R$ 27.976 · edif. R$ 47.985
0
—
AVENIDA BEZERRA DE MENEZES
nº 2494.0
LojaAlto nivel 270 m²
total 23.954 m²
R$ 57.337
terr. R$ 25.768 · edif. R$ 31.569
0

Os valores de transação vêm da base de ITBI da SEFIN (base de cálculo declarada); cadastro e limites do lote são dados públicos oficiais; anúncios são coletados dos portais. Como calculamos →